租房还是买房，公寓还是 house

April 2, 2024

Midjourney Prompt: a single family house nearby highrise apartment building --ar 16:9

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2019 年我写过一篇（不）买房误区，那篇的中心思想是“可以买”。时隔短短四年，市场和我的个人态度都来了个 180 度大转弯（市场转的远小于我个人的），我的买房哲学变成了“非必要不买”，而且这个“必要”的 bar 抬高了很多。外加这些年也分别长住过了 single family house，低层公寓和高层公寓，租和买也都有了一定的经验，刚好就来更新一篇我这些年租公寓和买 house 之后的体验和买房观吧。

本文是我 2024 年 4 月 Patreon 的月度选题。本来只是放上去凑数，结果以大比分投票获胜，只好先写这篇我不那么想写的了。所有人均可在第一时间免费阅读我的 patreon 文章，每月我会提前发起投票提供二至四个下个月可能会写的博客题材，因为兴趣比较杂内容可能会涵盖职业、科技、消费、理财、健康、效率等不同的话题，加入 patreon 可以跟其它赞助者一起选出下个月你想看的博客文章，并且支持本博客的持续创作。下期选题：

2024 年要入坑电子游戏选什么平台
三十年读书习惯演化史
观影两千部，来评点个人奖吧

当然，以下的优缺点肯定都是我自己的个人偏好仅供参考。每个人有自己不同的 priority 和偏好是非常正常的事情！

House 缺点 #

言归正传。引发我四年之后想重写这篇文章的契机是在她乡上有人发帖讨论买房考虑。去回复时本来想着自己 house 和 apartment 都住过可以提供一些对比视角，结果回出来发现变成了一场大型 house rant:

我是 apartment 和 house 都住过，之前买过 house，现在住的高层 apartment，个人感受来说后者体验好太多以至于我再也不想住 house 了。有次冬天回去住了一周又阴（平层 house 采光没有高楼层的公寓好）又冷早上醒来自己窝在被窝里哭感受太差了，心想我这糟的啥罪啊，连滚带爬回到公寓真是太香了。
这都是在加州冬天不下雪房间有空调有壁炉秋天不用扫落叶下雨也几本对屋顶威胁不大不用隔三差五修的情况下了，中西部冬天还要铲雪，温度更低，遇到的光天气上的考验肯定比我说的严峻多了，更何况还有楼主说的其它问题。而且升值空间可能也没大城市多，出手流动性可能也不及大城市，自住的体验考虑权重应该更大一些。

总结一下，住 house 对我而言有如下的不便：

冬冷夏热 #

全程开供暖的话看房间的供暖类型，在西海岸这种气候温和的地方房子一般没有地暖（当年在匹兹堡有地暖的公寓也不够热要单独买 heater 取暖）。空调又吵又耗能又费钱，一直开着还得像中国北方暖气一样注意保湿（小时候真是鼻血流怕了）。壁炉的话取暖空间有限，解决得了客厅解决不了卧室，而卧室是最影响体验的地方，冬天从冷的被窝里入睡和醒来真的太难受了。虽然有 heater 和电褥子等能弥补体验的地方，但终究需要“弥补”，不如室温本就舒适来得舒服方便。多层的 Townhouse 垂直空间大，这个问题会更严重。

采光不足 #

Single family house 因为平面结构大且在地面上出于隐私考虑，比较难有直接开大落地窗的房型，说是小黑屋一点也不为过。我家厨房有天窗能稍微填点儿亮。见过最好的是豆瓣友邻在中西部买的 lot size 很大隐私 concern 较少的大 house，但基本上也只能管到一间。垂直空间的 townhouse 这个问题会稍微好一点点，但不多，肯定没法跟高层 apartment 比。

不要小看采光对幸福感的影响，这事真是没有对比就没有伤害。冬天光照不足的地区 seasonal depression is a real thing. 当然也认识个别朋友是住高层都要全程拉窗帘的吸血鬼体质，但大部分人如果不是明确知道自己不喜欢光照的话，多少在整体阴暗的环境下是会需要刻意补光照的。总之作出重大选择之前 know what you’re getting yourself into.

Financing #

贷过房贷的人都知道这个东西有多头疼，更不要说 refinance 的时候还要再来一遍了。不过我 refi 了两次到低利率的 30 year fixed，之后加息了估计很难再这么低的利率了，估计不再会有这档子事了。

Maintenance #

这是很多人对比买房和租房最大的 argument point。我个人体验而来，虽然买了个比我爸妈年龄还大的老破小 single family house，但运气比较好 maintenance 没有太头疼，几年期间有如下事项（不列不知道，一列发现还挺多的）：

除虫。house 虫多，蜘蛛到后来已经习以为常地拿纸（惊吓着）运送到屋外了。车库里的蟑螂尖叫着喷杀虫剂再尖叫着清掉就好。还有各种奇奇怪怪小虫。这已经是虫少的加州了，而且没碰到什么需要搬出去让专业除虫全面杀虫然后还得担心猫回来吃到残余这种噩梦事件。怕虫星人本来都忘了这茬了，现在写起来又有点 PTSD。以前住低层公寓有碰到过蚂蚁泛滥。现在住高层公寓了除了偶尔开窗放进来的小虫和偶尔有的果蝇之外完全没虫，几年来就见过一个蜘蛛（估计从空调里爬过来的），非常舒爽。
除草。本来想着自己除就当锻炼了，我家老破小叶没多少草坪。自己手推了一次加拔杂草之后感觉这活儿不是人干的，遂找了个园丁。虽然花钱省心但还是有些小麻烦：每次当面给现金的时间要 time 好。以及除草真的很吵……有时候园丁来得早（9 点多）会被吵醒，人家有别的客户又不能完全控制来的时间。花费是另一回事了，先开始 yelp 上 quote 的都要一月一两百。后来找到了墨西哥园丁一月 80 还能接受。
捡烂柠檬。算是后院清理的一部分。我家门前没有树，因此把其它 house 经常有的扫树叶这一项等价替换了。邻居家种了一颗柠檬树，伸到我们这边的部分熟了的柠檬会掉地上烂掉。虽然平时需要柠檬和送人的时候随时取用很方便，但是捡地上烂掉的柠檬人扔掉也挺烦的。~~我柠檬吃得不多，有点希望邻居种的是橘子~~。
掏下水道。包括浴室和 sink，时间长了也会有毛发堵住得手动清 + 倒通渠水。现在住 apartment 直接叫物业（当然我短头发外加现在没猫其实也很久才回堵一次）。
小心地使用马桶。因为堵马桶格外麻烦就预防性地直接不往里面扔棉条，得包好用过的棉条扔垃圾桶。住公寓反正有 service 之前还用棉条的时候我都是随便扔的（虽然三年也没堵过）。还有马桶抽水会每隔几年坏那么一次得自己修一下。
吸地。当然公寓也得洗地，house 单列出来是因为单位面积大而且房型复杂（有 sun room 楼梯、车库楼梯、堆积杂物等），扫地机器人不好使（当然这是我个人的问题了如果家里特别整洁也还是可以用的，不过 townhouse 就得要么手动抱要么买多个了），得手动吸尘和拖地，非常痛苦。换了 apartment 东西比较少买了拖洗一体扫地机器人之后如沐春风，偶尔手吸一下犄角旮旯就好了。
修草坪自动浇水花洒水管。也是有个 leak，找园丁、认识的 handyman 修了好几次都没完全好，过一段时间就会爆。后太懒了放弃，直接用水管手动浇了。
清理干衣机出气管道。没错买房之前根本不知道 that’s a thing。干衣机是有个排气管道的，时间长不清理会堵满纺织物绒毛（像是干衣机里可以拿出来清理的那个小片片一样），导致干衣效果变差，放干衣机的房间易潮湿（然后就会发霉），因此要每隔几年清理。方法是买专门清理工具（很长的连起来的一条，想象一个十几米的掏下水道工具），在屋外找到出气口然后往里捅，当然因为管道是弯曲的所以要颇废一番力气。当然我这个房子是前任房主在后面加建了个阳光房，因此干衣间不直接连着户外的墙，因此增加了难度。盲猜正常的干衣机在车库里或者直接贴墙的设计清理起来应该轻松很多。
清理热水器管道。也是买房之前 didn’t even know that’s a thing. 时间长了水垢会在管道堆积导致进水不畅，无法 trigger 热水器（我家是 tankless 的烧水器，不知道不同类型会不会有不同问题，跟管道形状应该也有关系），需要 flush。这个工作难度比较高，一般情况下需要 plumber 来做，当时认识的 handyman 帮忙清了，不然感觉又是一项头大项目。
清理洗碗机。洗碗机用久了会有食物残渣，会越来越洗不干净，用时间长了需要打开管道清理。
修天然气管。PG&E 来定期检查发现有个小 leak，在室外没有太大安全隐患但是得修掉。自己找 plumber 花掉小一千。
清理屋顶。也是买了房之后才知道屋顶下水渠要定期清理，否则污垢堵塞下水不畅容易出问题。不过我的房子在湾区雨水没那么多，旁边也没多少树不用落叶，几年就清了一次泥问题不大。
加建洗碗机空间。房子太老厨房竟然没有洗碗机……alternative 是买便携洗碗机，但刚好有认识的 handyman，就改造了一下厨房柜子加建了一个空间。新买的房子应该不会有这类问题。
装太阳能板。难得被成功上门推销，lease 了太阳能板。这个倒是自己没费什么劲，人家来安装了几天，之后照常付打折的电费即可。

说是幸运因为我听到朋友里碰到最头疼的几个事情我没碰到过：

屋顶漏水。不知道是我家屋顶质量好还是加州雨少，也很少听湾区的朋友有这方面困扰。到了西雅图听说了好几起屋顶漏水事件。找人修还不是最麻烦的，最麻烦的是修不好的反复扯皮和沟通。
冰箱漏水。之前同事家 townhouse 发生的，水漏在 shared wall 里很久才发现，发霉了要大修，跟 HOA 扯皮了半天，听起来很头大。
地下室漏水。西海岸感觉很少有房子有地下室，不过网上看过太多恐怖故事了印象深刻。

此外，在气候寒冷地区还有 铲雪、挖车、挖门 等冬季劳动，没接触过就不说了，每年冬天网上大量 meme 可以看看。

这些自然是自己当房东有的事项，但如果是租 house 牵涉到要跟房东扯皮的情况就更麻烦了。当然我没有租过 house 这里就不赘述了，要干的事情应该是一样的，具体体验看房东的负责和好沟通程度。

House 优点 #

空间和拥有所带来的自由度 #

自己家想怎么弄怎么弄。比如现在租的公寓我想引体向上，只能买门上挂的这种杠子，而不能像有 home gym 的人一样给墙上钉钉子（虽然说门上这种也很稳了）。再比如说想要家里装点 cable machine，划船机之类的就不用想了，有氧基本只能下楼去健身房（虽然高层公寓一般楼里都有健身房，但是还得穿衣服就很麻烦）。小空间也需要一定地安排和巧思才能用得舒服，大房间就随便了。

这里还有装修党可以定制自己想要的东西，比如大飘窗我就很想要而不得。当然，装修是个深坑，本怕麻烦星人自己有房也不会去搞，这里就不涉猎过多了。

外卖、取信和车库近 #

要么直接停门口，要么车库直接进门，搬东西的时候真的很方便（比如买菜、camping 和 road trip）。比起来公寓一般有集中车库，走到自己房门需要一定距离，哪怕能拿小推车缓解一部分的不便但体验终究不如门口就是。

外卖也是之前直接放门口。我家住的区域完全没有公共交通鸟不拉屎的小巷，也不怎么丢包裹（话说当年买那个房子的原因就是之前住的公寓丢包裹太多变成了只能上班时间去 leasing Office 取，一怒之下买房），体验就很好。当然这个完全看运气了，house 丢包裹的也很多。

隔音好 #

空间是最好的隔音墙。不跟别人 share wall 自然隔音，而且这是双向的，即你不会被别人打扰也不怕打扰到别人。之前住 house 的时候在屋里电视声音觉得开挺大了，出去院子里也不怎么听得见，更不用说邻居家里了，自由度就大了很多。住 Apartment 上下楼和隔壁的隔音是很大问题，如果再碰上特别吵闹或是作息时间不符的邻居真的很闹心。

高层公寓隔音好于低层，但还是有一定看运气成分。以及，房间朝向影响很大。我的公寓面向一条小路晚上特别安静，女朋友在同一公寓楼但面向大路就能听到晚上的 traffic。

户外空间 #

因为没娃没狗，这条对我影响最大的是晒 kayak。之前住 house kayak 回来在院子里自然晒干即可，住高层公寓猛得发现没地儿晒了，被迫晾在过道上好几天，十分不便。当然后来买了不怎么用晒的折纸小船）是后话。

停车方便 #

除了车库之外，driveway 上通常还能停车，街趴位置一般也比公寓附近足，叫朋友来更方便。之前我经历过在湾区去某个朋友刚搬的公寓 house warming 结果不知道赶上什么活动在附近转了半小时没找到车位，都不知道南湾还能有这种地方，之后自然是再也不去那个朋友家活动了。

之前 house 光 driveway 上能停四五辆车

公寓优点 #

以下优点主要针对我现在的公寓（市中心高层公寓的朝北中间层），有部分是公寓通用的，读者有时候可能没想到某些方面看到了也可以知道有这些东西参考。

冬暖夏凉 #

温度是在我看来最大的影响居住幸福感的因素了，而且很容易像空气一样在有的时候被 take for granted 而 under appreciate。高层公寓因为楼内本来就有空调需要保持恒温，因此自己家就算不开空调温度也想对适宜，比如我前两天去了半个多月的 road trip 家里空调关掉，回来的时候气温也只比舒适区下降了两三度，空调开回来小几十分钟就恢复了。而较冷地方的 house 甚至不存在“不在家时候关空调”这个选项，因为水管会冻裂。

也因此在冬夏天即便开着恒温空调，但真正运作的时间也只有一小部分，而且中央空调也没之前 house 的空调吵。有了舒适的室温之后，以前如上刑的冬天进被子、起床和洗澡也都不再是问题了，赤脚星人也可以全程不穿袜子在家里人字拖了。

当然，温度跟公寓朝向和楼层也有很大关系。之前住低层公寓的顶楼夏天就很热要经常开空调，现在高层公寓女朋友家朝东南且楼层高也明显比虽然窗更大但朝北的我家热很多。选房的时候要注意根据自己的偏好调整。但整体而言，更聚集的公寓肯定还是比独栋的 house 更恒温的。

采光好 #

因为离地面高，窗外的视线范围内目光少了很多，窗帘绝大多数时候是开着的（只有晚上睡觉遮光会关上），经常洗完澡看着湖景裸奔。而基础是地面上的各类 house，纵使有大窗，户外多少是跟公区域或邻居直接接触，privacy concern 就多了很多。

当然，那种城市森林里楼对楼的高层公寓也解决不了这个问题，所以选房的时候看这个因素对自己有多重要了。当时我就想要一个可以裸奔的房子，于是选了没有被楼遮挡面朝湖的一边，住了两年多感觉是比之前住 house 敞亮舒畅多了。

步行便利性 #

爱开车如我到了城市里也不得不承认能走路买菜、去公园还是很方便的，不用考虑找车位、车被砸等问题，出门的 overhead 也减低了。当然，一定程度上来说高层公寓要盘旋进出车库所以 overhead 也比 single family house 直接开车出门大很多。

当然同是城市也看具体的位置分布。我家现在楼下就有两个超市，甚至经历过饭做到一半发现没调料了当场下去买的情况。但要是住的不在两步路范围开车吧不好停车路也难开不开吧提着重物走路累就完全变成缺点了。

24 小时 concierge #

不一定所有公寓都有，有些可能是 work hour 才有。24 小时的方便之处时可以随时想起来再去取快递（当然也很少丢快递），留钥匙给朋友或 cat sitter 之类也方便，万一忘带钥匙也有没事。

维护服务方便省心省钱 #

大公寓物业很省心。我住过的两家都是在网上直接提交 service request 即可，甚至可以选人不在家的时候自己进来修，完全不用与人接触和协调时间，也是已经包含在房租里完全免费的。对比起来 house 要么自己修，要么得挑选服务、找人扯皮，找到满意的服务也得协调时间自己在家，花钱是一方面主要是费心，从我在前面列出长长的 maintenance 列表可见一斑，这还是幸运的情况没碰上什么大事。

有公用的健身房 #

虽然室内空间小自己买不了太多健身器材，但楼里的健身房还是比出门去商业的省钱省心的。当然缺点是器材不如商业健身房全，比如我现在的健身房杠零是固定在架子上的、cable machine 是多功能的不如传统的好用、没有其它重训机器等。我一般其它的就在家里用哑铃做，然后下去划船机了。

（此处有一篇久未被 patreon 金主选中的居家健身 101 不知道什么时候才能被我写出来）

有公用的 lounge #

不同楼设施不同，我楼的感觉是个被我错过的大卖点（因为很少找人来 party），能烧烤、桌游、电视等不说，还有很多跟公司长得一模一样的大大小小会议室偶尔白天上去有很多人在办公，适合在家无法 focus 的打工人。

不过虽然不 party，楼顶去看看风景也是极好的。

（心理上的）安全 #

我比较心大，纵使如此刚 covid 那阵住 house 好像确实也感觉心不是很安，不过当然也没发生什么，听说过认识的人里最大的案件是有人放阳台上的自行车被踩点偷了，或者车库门被 hack 了车库里丢了一些工具。nextdoor 上周围邻居的 safety alert 也一般是停在外面的车 catalytic converter 被偷之类的。反倒是心更安的有 24 小时前台 + 进门刷卡的高层公寓里发生过恶性暴力事件。

所以……我的心态是不用自己吓自己，尽人事再多最后也是听天命的。当然这句话给本来就非常担心这类事的人讲好像也没太大帮助……纵使如此，住在刷卡进门且一幢楼里有几百户的公寓里而言，半夜听到个响动疑神疑鬼的时候还是少太多了。发生那个案件之前我甚至经常出个短门不锁门的。所以姑且算是安全性公寓 +1 分。

灵活 #

租的最大优点是灵活。虽然买了房也可以租出去换地方，但毕竟中间要折腾的事情太多（把房子整理得可以租、寻找租客、签订合同、与租客沟通维修等等，寻找完美租客的难度远比寻找能过的室友难度高，当然还有完全托管这条路，但也远不如租房 care free），灵活性大打折扣，而且 defeats the purpose（很多人买房就是为了安定）。举个例子租房可以同城换个工作换个房最优通勤时间，但仅仅因为几十分钟的通勤差异而换掉买的房子就很少见了，更多的是反过来或者因为其它因素换房。

很多人的买房一大原因是”不用搬家“。确实搬家很痛苦，但咬牙一想撒手不管扔给搬家公司，一两年搬一次成本也就几百刀，更何况碰上满意的不搬付涨出来的价钱也往往比买房便宜。至于时间长住一个房子是优点还是缺点就见仁见智了。我喜欢用的一个比喻是：铁饭碗不是永远用不坏（但也不咋好用）的饭碗，而是饭碗坏了随时能找到下一个饭碗。

算笔经济账 #

“把钱扔水里” #

觉得买房经济上更划算的人常说的一句话是：租房就是把钱扔水里/给房东付房贷了，买房是给自己的投资。连四年前的我自己那篇文章里都是这么写的。现在想来几年之前觉得买 house 好于租公寓除了自身偏好不一样之外，也确实赶上了几十年一遇的低利率，低于 3% 的 30 year fixed interest 算出来的账就跟现在 6%+ 的利率算出来的完全不一样了（房价低很多当然也是另一方面）。不谈利率谈买房都是耍流氓。实际情况而言，这句话不一定对，只能说 it depends。

具体的计算自然很复杂，但是简化起见我们随便举一些更简单的数字：2019 年 3% 的利率和 2024 年 7% 的利率（大概看了下本地平均 30-year fixed 平均利率 7.43%）。简化起见买买同样 100 万的房子贷款 80 万好了：

利率	3%	7%
月供（不含税）	$3373	$5322
总付出金额	$1.4M	$2.1M
总利息	$400K	$1.1M

当然，这只是非常简化的计算，but you got the idea。买房并不是钱全变成了 equity，时间长远的角度看，利息总会回落，到时候可以再 refi 到低利率。refi 本身有一定的成本（closing cost 等），加上付高利率的时间，我们大体可以认为 30 年平均实付利息介于这两个数字之间，简化起见取靠近低利息的 1/3 也就是利息出了 $600K。

除了利息之外，买房还需要付房产税。随便查了一下美国各州房产税，姑且取个中位数且向下取整算个 0.8% 好了，也就是说每年要付房产价值的 0.8%。也就是说，100 万的房子一年要付 8K 的房产税。房子的价值上涨要交的税也会上涨。报税的时候可以抵一定的税，但是有上限。此外，还要购买每个月小几十到一两百不等的房屋保险。这些钱都是“扔水里的”。我们姑且补个整数（肯定偏低了，我实际交的比这个多）30 年下来花了 $300K。

现实中买房还有其它很多开销比如 maintenance 1% 房产价值的 maintenance 来算，30 年再补上 $300K。

我们用最最最简化的手段直接全算总数：30 年后，买房的人有 $1200K 打了水漂；租一个月 $4K 房子的人，30 年后有 $1440K 打了水漂。如果我们现实一点按租房的价钱一般比买房的月供低来算，租个 $3K 的房子 30 年的水漂费是 $900K.

当然，这个是简化到极致的模型，跟现实有很大出入, but you got the idea。

机会成本 #

当然，钱不是恒定不变的。买房人的另一个 argument 是，买房有杠杆，即出 20% （不需要 mortgage insurance 的美国一个比较常见的首付比例）首付，提前购买了一个现有资金 5 倍价值的资产。既然提了金钱的时间价值，那我们就再用一个极为简化的模型来算算租房省下来的钱如果全部用于市场投资能赚多少，买房错过了多少机会成本。

过去 30 年的 S&P 500 平均年化回报率是 10%。算上复利的话，我们首付了的 $200K 在 30 年后会变成 $3967K （接近 4M）。通常买房月供会比租房花销多，比如本地 $5000 左右去市场上抢的话可以看运气抢到 2~3b 左右的 house 租，但非家里好多娃的用户一般不会租这样的房子，实际一点租个豪华的 2b,3b $4000 撑死。加上这多出来的 $1000 用于投资的话，30 年后的总收益是 $6227K（6M 多）。

当然，买房还有一个大的抵消机会成本的方法本文完全没有涉及，即现金房 —— 把房子租出去以租养贷。假设最优情况租金能完全 cover 房贷的话，那就真的是用别人的钱去交房贷，30 年后白白得到一套资产了。在这种完美情况中，机会成本的计算跟直接拿钱去投资差的是首付的部分（上面 4M 的部分）。当然，租房需要操心的维护和沟通是另一回事了。

涨的好的地区 30 年的房产增值是可以超过这个增值的，但也有更多的地方低于这个预期。大致查了一下历史数据，不考虑通货膨胀 1994 到 2024 美国房产价值 30 年间刚好中位数翻了 4 倍。算上通货膨胀的话翻了 2 倍，且现在的钱永远比将来的钱值钱，即同样数先付出大额的买房与分期付款的租房相比把钱花在了更值钱的时刻（即租房相对能买来更多生活质量），太复杂了这里就不考虑了。

太长没看 #

简而言之，现实生活里根据个人和所在地情况不同，按数字精打细算的话买和租都有可能得出更划算的结论，再考虑到变数，基本上是一门不可能算清楚的账（要是能算清楚的话也不至于专家预测也一个比一个不准了）。本文极端简化的计算显然也 no where near 准确，只是用最简单的数字来给一个大致的印象，破除一些“租房肯定经济上没有买房划算”的迷信。这里还有一个我们不买房邪教教主的科普视频，懒得看文字更喜欢看视频的可以去看看。

撇开钱之外，人到中年有了一定的财富积累，对我而言更重要的是生活体验。在我买房的那个年代是钱 make sense 体验更差，现在利率高了钱也不 make sense，就更加舒坦地住着自己生活质量更高的公寓了。刚搬来西雅图的时候差点一时冲动又买套 condo，后来机缘巧合没买现在感觉 dodged a bullet。但谁知道过几年之后偏好会不会有新的变化呢？

TLDR：

买房也有“扔水里”的钱，算上机会成本租房未必更不“划算”
居住体验和省心程度也很重要，很容易被忽视

还是那句话，租房还是买房，公寓还是 house，it depends，没有绝对正确的结论. 希望本文从我过去的体验和现在的观点角度给各位一些参考。祝大家买房/租房愉快！